よく頂くご質問

2013年7月 6日 土曜日

土地の貸付けが事業として行われているかどうかの判定

 個人の不動産所得の申告において、土地の貸付けが事業として行われているかどうかの判定については、建物の貸付けのように通達で形式基準が公表されておらず、実務上悩ましいところです。

 私が知っている限りでは唯一、市販されている「図解所得税」(大蔵財務協会 平成23年度版)に次の記載があり、一応の目安としているところです。

 「土地の貸付けが事業として行われているかどうかの判定」
 

土地の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかの判定は、次のように取り扱われます。

1 土地の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、あくまでも社会通念上事業と称するに至る程度の規模で土地のの貸付けが行われているかどうかにより判定する。

2 その判定が困難な場合は、所得税基本通達26-9に掲げる建物の貸付けの場合の形式基準(これに準ずる事情があると認められる場合を含む。)を参考として判定する。
 この場合、①貸室1室及び貸地1件当たりのそれぞれの平均的賃貸料の比、②貸室1室及び貸地1件当たりの維持・管理及び債権管理に要する役務提供の程度等を考慮し、地域の実情及び個々の実態等に応じ、
1室の貸付けに相当する土地の貸付件数を、「おおむね5」として判定する。
(注)例えば、貸室8室と貸地10件を有する場合にも事業として行われているものとして判定する。



 この記述から行けば「アパート8室」と「駐車場10台」を貸している場合は事業として行われていると判定できそうですが、これはあくまでも市販の図書の記述であり絶対にOKとは言えません。
 一方、この出版社は税務の図書については大手であり信頼できます。おそらく国税不服審判所の裁決事例か何かを引用していると思われますが、残念ながら引用元の記載がありません。

 以上から、土地の貸付けの場合は、あくまでも個別判断になると思われますので、慎重な判断が必要だと思われます。


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2013年7月 6日 土曜日

建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定

 所得税法等では、個人が不動産所得を生ずべき業務が事業として行われているか否かによって、次のような取扱いの差異を設けています。

1 資産損失の必要経費算入(所法51①④、72①)
2 貸倒損失(所法51②、64①)
3 貸倒引当金(所法52①②)
4 事業専従者給与等(所法57①③)
 事業の場合には、青色申告の事業専従者給与額や白色申告の事業専従者控除額が必要経費に算入される。
5 青色申告特別控除(措置法25の2③)
 青色申告特別控除のうち、65万円の特別控除は、不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営む場合に適用することとされている。
6 確定申告における延納に係る利子(所法45①二、所令97①一)

 以上より、個人で建物の不動産貸付を行っていて、青色専従者給与の支払いや青色申告特別控除65万円の適用を受けるには、建物の貸付けが事業として行われている必要があります。つまり、貸付の規模が問題となります。

 建物の貸付が事業として行われているかどうかの判定は、所得税法基本通達26-9で次のようになっています。

 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定することになりますが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料 の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみて、これらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がな い限り、事業として行われているものと取り扱われています。
(1)貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること
(2)独立家屋の貸付については、おおむね5棟以上であること   

 以上より、ざくっとしたところで、貸付規模が「5棟または10室以上」であれば、貸付が事業として行われていると判定され、事業専従者給与の支払いや青色申告特別控除65万円の適用があるということになります。
 

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2013年6月 2日 日曜日

自己破産で債務が免除されないものは?

 個人が自己破産手続きをすると、すべての債務が免除されるのが原則ですが、例外的に免除されないものがあります。

 自己破産しても免除されない債務を「非免責債権」といいます。「非免責債権」は破産法第253条に定められており、具体的には次のようなものが該当します。

1 租税等の請求権
 自己破産しても、税金や社会保険料については免除されません。ただし、支払いが厳しい場合は分割での支払いに対応してもらえる場合があるので各窓口に相談してみましょう。

2 破産者が悪意で加えた不法行為に基づく損害賠償請求権
 例えば、故意に他人からお金等をだまし取った場合等の損害賠償については、免責とならず支払を続ける義務があります。

3 破産者者が故意または重大な過失により加えた人の生命や身体を害する不法行為に基づく損害賠償権
 例えば、故意に他人にケガを負わせたり、著しい不注意が原因で交通事故を起こしてケガを負わせたことに対する損害賠償などは、免責とならず支払を続ける義務があります。

4 夫婦間の協力及び扶助の義務、婚姻から生じる費用の分担の義務、子の監護に関する義務、扶養の義務、またこれらの義務に類する義務で契約に基づくもの
 例えば、離婚した子どもに対する養育費や日常の生活費などについては、免責となりません。

5 雇用関係に基づいて生じた使用人の請求権及び使用人の預り金の返還請求権
  個人事業を営んでいた場合の従業員の未払い給与や、預り金がある場合は免責とならず、支払を続ける義務があります。

6 破産者が知りながら債権者名簿に記載しなかった請求権
 自己破産の手続きにおいては、すべての債権者を隠さず申告する必要があります。よって申し立ての際に故意に裁判所に申告しなかったものについては免責となりません。

7 罰金等の請求権
 刑事罰による科料や行政罰による過料などは、免責とならず支払を続ける義務があります。

  

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2013年5月 2日 木曜日

寄附金控除の更正の請求による税額控除への選択換えは可能か?

確定申告において、寄附金控除(所得控除)の適用を受けるか、認定NPO法人寄附金特別控除(税額控除)の適用を受けるかは、どちらか有利な方を選択できます。

それでは、寄附金控除(所得控除)で確定申告した後に、税額控除の方が有利である(所得税額が少なくなる)と判明した場合、更正の請求ができるでしょうか。

答えは「できない」です。
理由は、適用を受けていた寄附金控除から税額控除への変更は、国税通則法第23条第1項に規定する更正の請求理由
  「その申告書に記載した課税標準若しくは税額等の計算が法律の規定に従っていなかったこと又は計算に誤りがあったこと」
に当たらないからです。

また、当然ですが逆のケースである、「適用を受けていた税額控除から寄附金控除への変更」も同様に更正の請求ははできません。

さらに、「震災関連寄附金」についても、寄附金控除の適用を受けるか、特定震災指定寄附金として税額控除の適用を受けるかは、確定申告時の選択がすべてであり、選択換えの更正の請求はできないので注意が必要です。

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2013年5月 1日 水曜日

収入印紙に消費税はかかる?

収入印紙に消費税はかかるのか?
「切手と同様に、当然非課税でしょう」と思ってみえる方が多いと思いますが、何と収入印紙等に消費税が課される場合があります。

収入印紙等については「郵便局、郵便切手類販売所又は印紙売りさばき所」で譲渡されるものは非課税なのですが、それ以外の場所(たとえば金券ショップ)で譲渡されるものは課税という整理になります。

つまり、金券ショップ(売り手)では課税売上、収入印紙や切手を買った客は課税仕入になるということです。
収入印紙の購入金額の大きい不動産者や建築業者の方々は、金券ショップで印紙を購入すれば、有効な消費税の節税になると言えるかもしれませんね。

(参考)
消費税法基本通達6-4-1
「法別表第一第4号イ《郵便切手類等の譲渡》の規定により非課税とされる郵便切手類又は印紙の譲渡は、郵便事業株式会社が行う譲渡及び郵便窓口業務の委託等に関する法律第3 条第1項に規定する郵便局株式会社の営業所又は同法第8 条第1 項に規定する再委託業務を行う施設又は郵便切手類販売所等一定の場所における譲渡に限られるから、これら以外の場所における郵便切手類又は印紙の譲渡については、同号の規定が適用されないのであるから留意する。(平15課消1-31、平20課消1-8により改正)




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2021/03/30

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